Grondbeleid

Inleiding
In dit deel wordt ingegaan op de ontwikkelingen van het grondbedrijf, resulterend in de prognose van de financiële positie van het grondbedrijf, en meer specifiek de verwachte uitgaven en inkomsten voor het begrotingsjaar 2023.
Nadat de uitgangspunten zijn toegelicht worden vervolgens de resultaten en ontwikkelingen van de grondexploitatieresultaten en reserves uiteengezet.

Uitgangspunten
Indeling complexen binnen het grondbedrijf
Binnen het grondbedrijf is er in beginsel een vierdeling als het gaat om de indeling van de verschillende projecten en initiatieven:

• Bouwgronden in Exploitatie (BIE): Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Voor de ramingen voor het begrotingsjaar 2023 is gebruik gemaakt van de “Financiële Positie van het Grondbedrijf (FPG) 2022”. Deze FPG 2022 is opgenomen in de Jaarstukken 2021 van de gemeente.
• Overige gronden en panden: Dit gaat om gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.
• Kostenverhaalsprojecten: Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Het gaat om het zogenaamde faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.
• Projecten in voorbereiding (Voorbereidingskredieten Immaterieel Vast Actief): Voor een aantal locaties die aangewezen zijn als ontwikkellocatie worden momenteel studies verricht en plannen voorbereid. De verwachtring is dat deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie. In 2021 zijn de eerste grondexploitaties reeds opgesteld (o.a. de Noordoosthoek DGW).

Parameters

• Kostenstijging: Kijkend naar het verleden, dan komt het gemiddelde langjarig kostenstijgingspercentage voor grond-, weg- en waterbouw uit op circa 1,5%. De laatste jaren hadden we echter te maken met een hogere kostenstijging. Voor de toekomst zijn de verwachtingen dat de gemiddelde indicies in de buurt van 2% uitkomen. Gelet op het vorenstaande en de onzekerheid in de ontwikkeling van de diverse indices, is in de gemeentelijke grondexploitaties uitgegaan van een gemiddelde index van 2% als kostenstijging voor de komende tien jaar. De (eenheids-)prijzen worden daarbij jaarlijks aangepast aan het meest recente prijspeil. Om deze reden is de algehele inflatiecorrectie zoals die in de reguliere gemeentelijke begroting wordt toegepast, niet van toepassing op het grondbedrijf c.q. exploitaties.
• Opbrengstenstijging: De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform. Gelet op de huidige ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede uit voorzichtigheid geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengststijging van de bouwgrond.
• Rente: De grondexploitaties van de gemeente ‘s-Hertogenbosch zijn doorgerekend met een toekomstige rentepercentage van 0,5%. De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde naar de waarde per heden wordt gebracht (=startwaarde), is conform de landelijke BBV regelgeving op 2,0% gesteld.

Looptijd
Om risico’s die samenhangen met een zeer lange looptijd te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Gemotiveerd kan hiervan worden afgeweken. Van de gemeentelijke BIE’s kent de Noordoosthoek de langste looptijd, namelijk tot eind 2034 (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte).

Programma
De gezamenlijke grondexploitaties (BIE’s en kostenverhaalsprojecten) voorzien in de uitgifte van gronden voor woningen, bedrijven en overige functies.
Hierna is te zien wat de programmering is van de uitgifte van gemeentelijke bouwterreinen bedoeld voor woningbouw respectievelijk bedrijventerreinen.

Prognose uitgifte gemeentelijke woningbouwkavels
In totaal voorzien de huidige gemeentelijke grondexploitaties in de bouw van ruim 4.300 woningen vanaf 2022, waarvan circa 31% in de sociale sector. In onderstaande tabel en grafiek is de verwachte uitgifte over de jaren weergegeven. Het betreft de uitgifte van gemeentelijke bouwgrond, de oplevering van de woningen is gemiddeld één jaar later. De particuliere initiatieven (kostenverhaalsprojecten) maken hier ook geen onderdeel van uit.
Nadrukkelijk wordt er op gewezen dat het hier de woningaantallen in de huidige gemeentelijke grondexploitaties betreft, de zogenaamde harde plannen. Toekomstige ontwikkelingen als de Bossche Stadsdelta en Station Oost zijn nog niet meegenomen in onderstaande cijfers. In deze plannen worden hogere percentage betaalbare en sociale woningbouw toegepast.
In het jaar 2023 verwachten we grond uit te geven voor de bouw van circa 510 woningen.

In totaal hebben we in onze grondexploitaties een voorraad van circa 43 hectare grond voor bedrijventerreinen. In 2023 wordt een uitgifte van 3,8 ha verwacht. Voor de jaren daarna is uitgegaan van de verwachte uitgifte van gemiddeld van 3,0 per jaar.
De verwachte uitgifte aan bedrijventerreinen ziet er op basis van deze uitgangspunten er voor de komende jaren als volgt uit.

Resultaat BIE’s Per 1-1-2022 kende het grondbedrijf in totaal 27 BIE’s. In de Jaarrekening 2021 zijn de afzonderlijke grondexploitaties opgenomen en zijn de (eind)resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties vermeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen grondexploitaties met een verwacht positief en een verwacht negatief eindresultaat. Kortheidshalve wordt verwezen naar de bijlage behorend bij de paragraaf grondbeleid in de Jaarrekening 2021. De grondexploitaties met een verwacht positief resultaat hebben een gezamenlijk geprognosticeerd resultaat van € 36,2 miljoen op eindwaarde. Dit bedrag zal in de loop der jaren via tussentijdse winstneming ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf worden gebracht. De grondexploitaties met een verwacht negatief exploitatieresultaat, laten een totaal exploitatietekort van € 18,4 miljoen (op eindwaarde) zien. Hiervoor is reeds een verliesvoorziening getroffen. Jaarlijks wordt de hoogte van de verliesvoorziening afgestemd op het dan berekende exploitatietekort.

Te openen en af te sluiten complexen In 2022 of 2023 worden naar verwachting de grondexploitaties voor Knooppunt De Vliert/Station Oost, Innovatiekwartier (Grasso Grenco, EKP Zuid), Bossche Stadsdelta en Grote Elst geopend. Afhankelijke van de vorderingen in de planvorming kunnen hier nog andere projecten aan worden toegevoegd. Voor 2022 staan Seringenstraat 2, Maaspoort ( Fase 1 t/m 5),  Empel Oost, Empel Noord, De Hoef en Henri Bayensstraat 3 gepland om afgesloten te worden.

Kosten en opbrengsten 2023 Voor 2023 wordt binnen de gezamenlijke grondexploitaties aan uitgaven een bedrag van bijna € 29,0 miljoen voorzien. Dit is vooral toe te schrijven aan de kosten die in de grondexploitaties gemaakt worden voor het bouw- en woonrijp maken van de bouwterreinen. Aan inkomsten (grondverkopen) is een  bedrag voorzien van ruim € 35,0 miljoen. De verwachte uitgifte aan bouwgrond voor woningen en bedrijven (zie paragraaf 3.2) ligt hieraan ten grondslag.

Winstneming Tussentijdse winstneming is in twee gevallen aan de orde:

1. De BBV schrijft voor dat in sommige situaties, eerder dan bij het afsluiten van grondexploitaties, tussentijds winst genomen moet worden. Indien met voldoende zekerheid vaststaat dat er sprake is van een positief resultaat ofwel winst, moet deze worden genomen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties. Op basis van prognoses uit de FPG 2022 is de verwachting dat in 2023 € 5,5 miljoen aan winst genomen kan worden (tussentijdse winstneming en winstneming bij het afsluiten van complexen).
2. Als binnen een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat grond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve grote werken. Voor 2023 wordt een afdracht aan de reserve van € 0,6 miljoen verwacht als gevolg van grondverkopen (gemeentelijke grondexploitaties en particuliere initiatieven).

Resultaat af te sluiten projecten Volgens verwachting worden per 31-12-2022 de complexen  Seringenstraat 2, Empel Oost, Maaspoort (Fase 1 t/m 5),  Empel Noord, De Hoef en Henri Bayensstraat 3 afgesloten. Voor Henri Bayensstraat 3 wordt een eindresultaat van -/- € 0,90 miljoen voorzien. Hiervoor is een verliesvoorziening gevormd die zal worden ingezet om dit eindresultaat af te dekken. Voor de overige complexen wordt een positief eindresultaat verwacht van € 2,0 miljoen. Dit bedrag wordt ten guste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht bij afsluiting van het complex.

Getroffen verliesvoorziening BIE’s Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte tekort na realisatie (op eindwaarde). Jaarlijks wordt de hoogte van de voorziening aangepast aan het dan gecalculeerde tekort van de betreffende grondexploitaties.

Heesch West Na vaststelling van het bestemmingsplan Heesch West (1 februari 2022), zijn in april 2022 de door de gemeente ’s-Hertogenbosch tot dat moment verworven gronden aan de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Heesch West overgedragen ad. € 37,2 miljoen. Daarbij zijn ook de historische kosten (voor plankosten, rente, beheer, e.d.) bij de GR in rekening gebracht (circa € 8,1 miljoen), en is de getroffen verliesvoorziening overgeheveld aan de GR (€ 25,4 miljoen). Voor de exploitatie van het bedrijventerrein Heesch West is de GR momenteel verantwoordelijk.

Vennootschapsbelasting Sinds 2016 dient onze gemeente vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de fiscale winsten bij ondernemingsactiviteiten, zoals het grondbedrijf. Voor 2020 kwam de aangifte op basis van de inkomsten en uitgaven uit op een negatieve aangifte en hoeft er over 2020 geen Vpb afgedragen te worden. Voor 2021 kan het belastbare bedrag van de lopende grondexploitaties verrekenend worden met de opgebouwde verliescompensatie van voorgaande jaren. Op basis van de meerjarenprognose van de afzonderlijke projecten verwachten we dat we vanaf 2022 vennootschapsbelasting moeten gaan betalen. We gaan er van uit dat de “winstbelasting” ook uit de toekomstige winsten van de afzonderlijke complexen opgebracht kan worden.

Overige gronden en panden (MVA) De overige gronden en panden kenden per 1 januari 2022 een boekwaarde van € 78,3 miljoen. Door de grondoverdracht aan de GR Heesch West, heeft er 2022 een mutatie plaats gevonden van € 36,6 miljoen. Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild. Gronden en panden die in het verleden verworven zijn, moeten volgens de BBV uitgesplitst worden in: Zogenaamde “warme gronden”, waarvan wordt voorzien dat deze binnen afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht (bijvoorbeeld als nieuw woningbouwgebied) en waarvoor een operationele grondexploitatie zal worden opgesteld. Deze gronden mogen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming. Overige gronden en panden, deze moeten gewaardeerd worden tegen maximaal de (markt)waarde in het economische verkeer volgens de huidige bestemming.

Het resultaat van het MVA complex laat zich voor de toekomst moeilijk voorspellen, aangezien het resultaat veelal afhankelijk is van de incidentele aan- en verkopen in een jaar, de beheerkosten voor de panden. Voor 2023 wordt aan (strategische) aankopen een bedrag voorzien van in totaal € 0,6 miljoen en een bedrag van € 0,3 miljoen voor sloopkosten van het gemeentelijk vastgoedbezit en renovatiekosten van onder andere het Grasso/Grenco complex. Aan verkoopopbrengst is een bedrag voorzien van € 1,4 miljoen en een bedrag van € 0,2 miljoen aan (huur en andere) inkomsten.

Ook particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. Voor deze categorie geldt het uitgangspunt dat de door de gemeente gemaakte kosten (voor planvoorbereiding en eventueel bouw- en woonrijp maken) door de initiatiefnemer wordt vergoed. Vaak maakt de gemeente eerst de kosten, waarna deze verhaald worden op de begunstigde initiatiefnemer. Samen met de nog te maken kosten in de toekomst is de verwachting dat deze boekwaarde en aanvullende kosten verhaald gaan worden op de initiatiefnemers. In 2022 en 2023 worden binnen de kostenverhaalsprojecten, mede op basis van de ervaringen over de afgelopen jaren, aan uitgaven een bedrag van € 2,4 miljoen verwacht en aan inkomsten € 2,1 miljoen.

Op 9 juni 2020 heeft uw raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is tevens een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen. Bij raadsbesluit is daar nog een bedrag van € 0,25 miljoen toegevoegd voor de planvoorbereiding Diezebrug (Bossche Stadsdelta). In 2020 zijn reeds voor de eerste 8 projecten een grondexploitaties geopend. Voor de nu nog resterende projecten is een restant krediet beschikbaar van € 0,84 miljoen per 01-01-2022. De verwachting is dat ook deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.

Het voeren van actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. De algemene reserve van het grondbedrijf dient ter afdekking van de risico’s die resteren, ondanks goed onderbouwde ramingen en nadat een reële waardering van de boekwaardes heeft plaatsgevonden.
De stand van de algemene reserve grondbedrijf is € 63,3 miljoen per 31-12-2021.
Na dotatie van € 23,5 miljoen aan het structuurfonds in 2021, is het eindsaldo van de algemene reserve per 31-12-2021 € 39,8 miljoen
De ontwikkeling van de algemene reserve is sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen.
Vooralsnog verwachten we op basis van de huidige ramingen in 2023 door tussentijdse winstnemingen en het afsluiten van complexen een groei van de reserve van € 8,9 miljoen.

Weerstandscapaciteit
De algemene reserve grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden.
Onder conjuncturele risico’s vallen:

• Stagnatie in de gronduitgifte
• Lagere grondopbrengsten door bijvoorbeeld macro-economische omstandigheden of stijgende bouwkosten,
• De rente stijgt
• Hogere kosten bouw- en woonrijp maken als gevolg van tegenvallende aanbestedingen en onvoorziene gebeurtenissen
• Hogere kostenstijging (indexering) investeringen openbare ruimte

De omvang van de ingeschatte risico’s wordt ook wel weerstandsvermogen genoemd.
Zoals hierboven aangegeven is de algemene reserve benodigd om de risico’s van het grondbedrijf te kunnen afdekken. Het totaal aan conjuncturele en projectrisico’s voor de BIE’s en overige gronden zijn in de FPG 2022 begroot op in totaal € 39,8 miljoen per 31-12-2021.
De algemene reserve van het grondbedrijf van € 39,8 miljoen lijkt voorlopig voldoende (ook als effecten zich cumulatief voordoen) om de risico’s te kunnen opvangen ook als de economische situatie verslechterd als gevolg van bijvoorbeeld de ontwikkelingen in de Oekraïne. Belangrijk is het hier de vinger aan de pols te houden en continu de ontwikkelingen te monitoren.