Landelijk en regionaal
De woningmarkt bleef in 2021 flink oververhit. Voor 2021 is de gemiddelde prijsstijging van koopwoningen boven de 10% uitgekomen. Dit is sinds 2001 niet meer voorgekomen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door het sterke herstel van de Nederlandse economie. Ook is de arbeidsmarkt beter intact gebleven als eerder voorspeld en de werkeloosheid zal na het afbouwen van de overheidssteun voor bedrijven minder hard oplopen dan eerder geraamd.
Een andere belangrijke oorzaak van de prijsstijgingen is de krappe woningmarkt (weinig aanbod veel vraag). Huizenkopers bieden om die reden fors boven de vraagprijs uit angst om achter het net te vissen. Ook maakt een krappe markt het voor doorstromers, die steeds minder keuze hebben, lastiger om een nieuwe woning te vinden. Hierdoor stellen sommige potentiële doorstromers hun verhuizing uit. Dit verergert de krapte op de woningmarkt.
Één van de oplossingen om de krapte te verminderen is het bouwen van nieuwe woningen. De bouw wordt echter geremd door de sterk stijgende bouwkosten. Grondstofprijzen en arbeidskosten zijn dermate hard gestegen dat projecten vertraging kunnen oplopen, worden aangepast of helemaal niet doorgaan.
Voor 2022 is de verwachting dat de huizenprijzen nog steeds flink blijven stijgen, maar minder hard in vergelijking met 2021. De stijging zal wel sterk afhankelijk zijn van het effect op de economie van de situatie in Oekraïne. Voor 2023 wordt een verdere afvlakking van de stijging van de huizenprijzen verwacht.
De stijging van de huizenprijzen wordt met name veroorzaakt door de aanhoudende lage hypotheekrente, de gunstige loonontwikkelingen en de krapte op de woningmarkt. De hypotheekrente stijgt als gevolg van de inflatie, maar blijft historisch gezien laag. De lonen stijgen als gevolg van de krapte op de arbeidsmarkt. De oorlog in de Oekraïne zorgt naar verwachting niet voor een omslag op de woningmarkt. Wel zorgt het ervoor dat de huizenprijzen minder hard zullen stijgen door de gevolgen voor de Nederlandse economie. Met name de inflatie tast de koopkracht aan, waardoor er minder geld overblijft voor de maandelijkse woonlasten.
Voor het commerciële vastgoed (kantoren, retail, horeca en leisure) heeft de coronacrisis grote gevolgen gehad. Van deze deelmarkten is de schade op de kantorenmarkt vooralsnog het kleinst. Het is echter nog onduidelijk wat het effect is van het thuiswerken op de ruimtevraag van bedrijven. Waar ze aan de ene kant met minder werkplekken en dus kantoormeters uit de voeten kunnen, zien we ook dat andere werkvormen juist weer leiden tot extra ruimtebehoefte. De vraag naar moderne, duurzame kantoorpanden op aantrekkelijke locaties nabij openbaar vervoersknooppunten houdt aan. Problemen kunnen ontstaan op de zogenaamde B-locaties: op monofunctionele kantoorgebieden en met name buiten de grote steden.
Voor de winkels en horeca zijn de effecten van de coronacrisis groot. De horeca en ‘niet-essentiële’ winkels zijn lange tijd als gevolg van de lockdown gesloten geweest. Andere verdienmodellen, uitstel van huurbetaling in combinatie met steunmaatregelen van de overheid hebben de sector moeten redden. Voor de winkels zijn de verwachtingen echter somber. Een recente analyse van de Retailagenda voorspelt dat 25 tot 30% procent van de non-food winkels binnen twee jaar verdwijnt. Dit doet zich met name voor bij middelgrote stadscentra.
Wat de bedrijfsruimtemarkt betreft blijft landelijk de vraag naar kleinschalige bedrijfspanden en logistiek groot. De eerder verwachte dip in transacties en aanvragen voor verbouwing lijkt zich niet voor te doen. Daarnaast zien we dat er ook bedrijven zijn die juist een boost hebben gekregen door de corona uitbraak. Dit zijn met name de bedrijven in de sectoren ICT, food, logistiek, bouw en pakket-/thuisbezorging.
Lokaal
De vraag naar woningen binnen onze gemeente blijft de komende jaren groot. Dit wordt ook door het Rijk gezien. Samen met Breda en Tilburg is ’s-Hertogenbosch aangewezen als één van de 16 NOVI gebieden. De Rijksoverheid heeft deze gebieden hiermee benoemd als cruciaal om de stedelijke woningbouwopgave van Nederland in te vullen. De ontwikkeling van onze spoorzones zijn noodzakelijk voor een duurzame en hoogwaardige verstedelijking van de steden.
Als gemeente streven we naar het realiseren van gemiddeld 1.000 woningen per jaar. Deze productie realiseert de gemeente samen met de woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers (waaronder ontwikkelaars). Binnen de gemeentelijke grondexploitaties is in 2021 bouwgrond verkocht voor de bouw van 427 woningen. Voor de komende jaren verwachten wij dit aantal iets te kunnen verhogen.
De coronapandemie heeft ook in het afgelopen jaar geen negatieve invloed gehad op de uitgifteprijzen van bouwkavels voor woningen. De sterk stijgende VON-prijzen leiden tot hogere grondprijzen wat een gunstig financieel effect heeft op de resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties.
De markt voor bedrijventerreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren gunstig ontwikkeld. In ’s-Hertogenbosch is er sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting. Dit is onder andere te danken aan de transformatie van langdurig leegstaande panden naar met name woningen. Tegelijkertijd zien we dat de vraag naar kantoorruimte slechts ligt is terug gelopen.
In bepaalde segmenten is zelfs een zekere krapte ontstaan. Dit geldt met name voor locaties nabij station en binnenstad. Om aan de vraag naar kantoorruimte in de toekomst te kunnen voorzien ontwikkelen wij nieuwe locaties in de Spoorzone Noord (o.a. Grasso-Grenco en EKP-Zuid; het Innovatiekwartier).
Het is nog niet duidelijk wat het meer thuiswerken door de coronacrisis betekent voor de vraag naar de omvang en aard van kantoren in ’s-Hertogenbosch. In 2022 is/wordt een nieuwe kantorenvisie opgesteld, waar ook op dit aspect zal worden ingegaan.
In totaal hebben we in onze grondexploitaties per 01-01-2022 nog circa 43,5 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar . De uitgifte van bedrijventerreinen lag de afgelopen 4 jaren met een gemiddelde uitgifte van 7 ha per jaar flink hoger dan het gemiddelde dat voor de langere termijn wordt aangehouden (2,5 hectare per jaar). Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten gunstig, maar deze verwachtingen zijn sterk afhankelijk van het effect op de economie door de oorlog in de Oekraïne.